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  • Natalia Saavedra Natalia Saavedra
jueves 17 de enero de 2013

El rescate del Marga Marga

A sólo metros de las principales arterias turísticas de Viña del Mar, el estero es el punto negro de la ciudad. Con una inversión estimada de US$ 166 millones, el proyecto Margamar busca darle un nuevo impulso urbano a ese sector.

Un atractivo adicional del proyecto Margamar será la inclusión de la remodelación y operación del Hotel O’Higgins como parte del proyecto. La idea está en etapa de evaluación.

Junto con el espaldarazo a la iniciativa, Piñera hizo algunos reparos. “El presidente nos pidió reemplazar una parte de edificios residenciales, ya que podían generar cierta polémica”, explica Fournier. La petición impuso un desafío: cómo rentabilizar el proyecto sin las unidades inmobiliarias.

Es lunes por la mañana y en Viña del Mar amaneció nublado. Pero a mediados de enero el clima no es impedimento para que cientos de turistas -chilenos y extranjeros- se agolpen en la playa y en la costanera de  esa ciudad. Pasean por la Avenida Perú, arteria principal que recorre el borde costero.

Algunos toman fotos cerca del casino y parecen obviar que sólo metros más allá -hacia el oriente de la ciudad- se emplaza un verdadero mundo paralelo. Se trata de casi dos kilómetros de agua y sedimentos, la zona más vistosa del Marga Marga, estero que recorre Viña del Mar desde la cordillera de la Costa hasta el Pacífico. Es la otra orilla: la zona non grata de la capital turística del país.

Es un sector, además, que representa una constante amenaza, pues cada vez que llueve en la V Región el riesgo de su desborde asoma. Sucedió en 1984, con altísimos costos para la ciudad y, pese a que no se ha repetido una inundación de esas características, cada tanto el caudal del estero aumenta peligrosamente.

La zona también alberga diferentes actividades de la comuna: conviven allí pequeñas poblaciones de pelícanos y otras especies con la feria de frutas y verduras de la ciudad. A su lado, sin embargo, aparecen también indeseados microbasurales ilegales. Todo como parte de aquella panorámica viñamarina que existe tres metros bajo la línea del mar.

Aunque ésta es una situación que por años ha preocupado al municipio viñamarino, todos reconocen que se trata de un problema que éste no puede solucionar por sí sólo, pues la inversión para el mejoramiento de la zona es millonaria.

Precisamente por eso, hace nueve años un grupo de canadienses junto a urbanistas chilenos y con la supervisión del Ministerio de Obras Públicas (MOP) trabajan en un proyecto que busca recuperar más de 10 hectáreas de terreno útil para la ciudad en esa explanada.

¿Qué falta para concretarlo? Poco. El MOP ya anunció la licitación de un plan maestro para fines de 2013, que se estructuró de acuerdo a los últimos requerimientos del gobierno y que, por el equivalente a US$ 166 millones, le cambiará la cara a esta zona de Viña del Mar.



EL NUEVO MARGAMAR

Charles Fournier recuerda bien la primera vez que miró detenidamente el Marga Marga. Fue en 2002, cuando llevaba tres años en Chile a cargo de la oficina santiaguina de la firma canadiense Baird, expertos en obras hidráulicas que desde el país dirigen sus proyectos para el resto de Latinoamérica. Algunos ingenieros le habían comentado sobre la peligrosidad que genera el estero cada vez que llueve en la V Región. Para observarlo con sus propios ojos, viajó a Viña del Mar. Desde entonces comenzó a darle vueltas a la idea de proponerle al gobierno un proyecto que permitiera la canalización de su cauce.

El visto bueno de la casa matriz de Baird llegó inmediatamente, y en 2003 comenzaron a trabajar intensamente en el proyecto, bautizado como Margamar. Lo primero fue explicarle al MOP la importancia de profundizar el Marga Marga, con el fin de reducir su riesgo de inundación y generar casi dos kilómetros de nuevo suelo urbano para Viña.

“Margamar nace con el objetivo de mitigar los impactos ambientales y urbanos que generan las inundaciones y desbordes del estero de Viña del Mar, transformándolo en un eje paisajístico de carácter público, que permita el desarrollo social, ambiental y económico de la ciudad”, recuerda Virginia Reginato, alcaldesa de la comuna.

Su aprobación fue rápida. En 2004, el proyecto fue declarado de “interés público”, es decir, el MOP le dio el visto bueno a la iniciativa privada para que se proyectara en terrenos públicos. Tras ello reclutaron a la consultora Atisba para que realizara el diseño urbano de la obra. “No es razonable que en la capital turística de Chile el estero sea un espacio abandonado lleno de microbasurales y rayados. No es un contraste lógico ni sustentable. Lo que debería ocurrir es que el estero pueda convertirse en el principal espacio público del lugar, que sea un parque fluvial que además permita la revitalización económica del centro de la ciudad”, explica Iván Poduje, socio de Atisba.

Dos años después presentaron el primer plan maestro. Éste incluía el angostamiento del estero desde la Avenida Perú hasta el puente Mercado, incluyendo el mejoramiento de la zona a través de áreas verdes, ciclovías, locales comerciales, restaurantes, estacionamientos y algunos edificios de departamentos y oficinas. Todo por un costo cercano a los US$ 100 millones.

Entre idas y vueltas, asumió el gobierno de Sebastián Piñera, el cual -con las consecuencias del terremoto de febrero del 2010 a cuestas- congeló el apoyo estatal a la iniciativa. Pero a fines de ese año un inesperado llamado le dio nuevos bríos a Baird para insistir en su realización. “Tienen un aliado en el gobierno”, fue la frase que el Presidente de la República le dijo a Fournier por teléfono. El mandatario conocía la propuesta desde 2003 y desde entonces había apoyado el proyecto como empresario.

Pero junto con el espaldarazo a la iniciativa, Piñera planteó algunos reparos. “El presidente nos pidió reemplazar una parte de edificios residenciales que el proyecto contemplaba frente a Avenida Marina de baja altura, ya que podían generar cierta polémica”, explica Fournier.



EL MODELO DE NEGOCIO

La petición de Piñera daba nuevos aires a la iniciativa, pero planteaba un desafío: cómo hacer rentable e interesante el proyecto sin poder explotarlo con estas unidades inmobiliarias. La oficina de Baird trabajó cerca de un año en la nueva propuesta, la que enfatizó la otra solicitud del presidente: el proyecto debía conservar su carácter de espacio público.

Para lograr que este nuevo escenario permitiera también el desarrollo de un buen negocio, los canadienses en conjunto con Atisba propusieron además la habilitación de 13 locales comerciales, 14 kioscos, cinco torres de edificios a la altura del puente Mercado (que pueden ser habitacionales o para oficinas, de aproximadamente 10 pisos) y 558 estacionamientos subterráneos. Un atractivo adicional será la inclusión de la remodelación y operación del Hotel O’Higgins como parte del proyecto. Esta idea  por ahora está en etapa de evaluación.

El recinto es hoy administrado por la cadena Panamericana Hoteles, luego que en 2010 se extendiera su concesión por cuatro años. “El proyecto permitirá revitalizar el entorno urbano del hotel, por eso éste fue incorporado al modelo de negocios del proyecto. La idea, además, aporta a la renovación urbana y arquitectónica de este edificio patrimonial”, detalla Osvaldo Urrutia, director de la Secretaría Comunal de Planificación de Viña del Mar.

Se suma la habilitación de una marina deportiva. Será pública, con espacio para 150 embarcaciones, un club house, y un puente peatonal entre Avenida Perú y Avenida Marina, generando una continuidad que hoy no existe hacia esta zona. Se construirán también dos molos artificiales, convirtiendo así al Marga Marga en un estero navegable.

Pero el corazón del proyecto lo conforman 15 mil m2 de áreas verdes, 30.000 m2 de paseos peatonales en dos niveles -uno a la altura de la calle y otro a la altura del estero-, 9.000 m2 de senderos y 1.400 metros de ciclovías. De hecho del total, cerca del 80% de la superficie corresponde a espacios de uso público. La inversión total se calcula hoy en US$ 166 millones.

Fournier explica que el objetivo es que un operador se adjudique la ejecución de todo el proyecto, pero que a la vez éste tenga libertad para concesionar los otros espacios a empresas especializadas en cada rubro, por ejemplo la operación del hotel, de los restaurantes o de los estacionamientos públicos.

Se trata de un modelo consensuado, que a la municipalidad le acomoda, y que diferencian de la intervención que se pretende realizar en el borde costero de Valparaíso con el proyecto Puerto Barón. “El Margamar es un boulevard fluvial, un espacio público transitable que alberga recintos privados para generar atracción, lo que se contrapone a un mall, ya que este último es un espacio privado que simula ser público”, sentencia Urrutia.



AJUSTES FINALES

Los próximos pasos para lograr la concesión del proyecto son que el MOP prepare sus bases de licitación. Clave para atraer oferentes serán los recursos estatales que pueda obtener la iniciativa. Por ahora, el Ministerio de Desarrollo Social analiza entregar un subsidio del 20% de la inversión total (US$ 33 millones), tomando en cuenta el aporte que puede significar a la comuna de Viña del Mar este mejoramiento urbano.

El proceso estaría bien encaminado, pues varias mediciones externas indican que es un proyecto bien evaluado por la ciudadanía. “Dado que el proceso de evaluación estratégica se apoya en gran medida en la opinión de la comunidad, estamos analizando la factibilidad de licitar un estudio de participación ciudadana que permita socializar los alcances y beneficios del proyecto”, añade Reginato.

Otra gestión que ya está agendada es la modificación del plan regulador para cambiar el uso de suelo del estero y sus alrededores. Con ese fin, ya se puso en marcha un estudio de capacidad vial como base para la reformulación del plan, que debería ser ingresado al Servicio de Evaluación Ambiental con el visto bueno del municipio en los próximos meses.

El plazo de concesión sería de 35 años a partir de la adjudicación, y el MOP espera que la licitación se lleve a cabo durante el cuarto trimestre de este año, en la que de todos modos participarán como consorcio Baird y Atisba. “Si concursamos, por ley, al haber diseñado el proyecto  tenemos un beneficio del 3% que se aplica en la calificación final”, explica Fournier. Fuentes de mercado, en tanto, aseguran que un proyecto de este tipo concitará sin duda el interés de actores extranjeros con experiencia en bordes costeros similares, como el de Puerto Madero en Argentina y de Bilbao en España.

El trámite más complejo será el proceso de calificación ambiental por el que atravesará el Margamar. Poduje reconoce que este tipo de tramitaciones pueden ser lentas, pero considera que es “un tránsito normal de los proyectos de envergadura. Siempre hay gente a favor o en contra y procesos que toman tiempo. Por eso es clave el apoyo político transversal que puedan tener pese a los cambios de gobierno”, concluye.

 
 
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